造成費用の資産計上・必要経費計上の区分　その１（平成２８年３月３日裁決の一部）

土地の造成を行った場合、様々な費用がかかります。整地工事、外構造成工事、土留め工事、境界等整備など、それぞれの土地状況によって、工事の種類、金額等千差万別です。

土地の取得費に算入すべきものとなる工事や構築物として資産計上される工事、必要経費として認められる工事等ありますが、その区分は、一概に確定できず、その内容を確認しながら判断することになります。

（状況）

Ａさんは、Ｂ社に店舗用地として貸し付けるための土地の造成を行うために、Ｃ社との間でその土地に係る造成等工事を代金○○○○○○円で請け負う旨の請負契約を締結した。

土地に係る造成等工事には、外構工事・造成工事、乗入・側溝改修工事、雑工事に区分されている。さらに、外構工事・造成工事の内容は、外構造成工事と土留め工事に区分される。

造成工事対象となった土地は、自動車整備工場用地として使用されていたため、掘下式ピットのために土地が掘り下げられている部分が複数箇所あった。

外構造成工事は、決められた高さを超える部分を切り取り、この切り取った部分の土（４００平米）を残土として処分し、その後、新たに良質土を搬入し、ピットの掘下げ箇所の埋戻しを行った上、地盤面の凹凸を平らにし整地したものである。

土留め工事は、接道する県道からみて奥側の隣接地との境界にあったコンクリートブロックについて、約２０メートルにわたり最上段の古いものを撤去し、従前と同様のコンクリートブロックを積み直したものである。

（税務署の主張）

造成等工事に係る費用は、「改良費」に該当し、土地の取得費に算入すべきものであるから、Ａさんの不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。

仮に、造成等工事に係る費用に改良費に該当しないものがあるとしても、それは、解体工事に伴う費用ないしこれに付随する費用であると認められるから、不動産所得の必要経費に算入することはできない。

（不服審判所の判断）

不動産所得を生ずべき業務の用に供する固定資産について支出する金額のうち、その支出により、当該資産の価額を増加させる部分に対応する金額は、不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入しない旨規定している。

この場合において、当該資産が土地であれば、その価額を増加させる部分に対応する金額は改良費として土地の取得費に算入される。

所得税基本通達は、土地の取得費に該当する費用として、埋立て、土盛り、地ならし、切土、防壁工事その他土地の造成又は改良のために要した費用を例示した上で、土地について支出した防壁、石垣積み等であっても、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、土地の取得費に算入しないで、構築物の取得費とすることができるとし、また、主に建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等土地の改良のためのものでない工事に要した費用の額は、当該建物、構築物等の取得費に算入する旨定めている。

外構造成工事についてみると、土地の掘削・切下げ、これに伴う残土の処分、埋戻し及び整地をしたものであり、これらは、土地の形質を変更し改良する工事と認められるので、工事に要した費用は、土地の改良費（資本的支出）に該当し、土地の取得費に算入されるべきものである。したがって、本件外構造成工事に係る費用を、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入することはできない。

土留め工事についてみると、隣接地との境界のコンクリートブロックの一部の撤去及び積直しをしたものにすぎず、新たな土留めの設置や耐久性の高い資材への変更をしたものではなく、土地を改良したり、その価額を増加させるための工事であるとは認められない。したがって、土留め工事に要した費用は、請求人の不動産所得を生ずべき業務について生じた費用に該当し、通常の管理又は修理に係る修繕費等に係る費用として、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入すべきである。

（日々でやるべきこととは）

土地の造成工事等の見積書等で工事内容確認し、以下の区分で資産、必要経費に区分することが必要です。

土地の価額を増加させる部分に対応する金額

　　　　・・・改良費として土地の取得費に算入する

防壁、石垣積み等であっても、その規模、構造等からみて土地と区分して構築物とすることが適当と認められるもの

　　　　・・・土地もしくは構築物の取得費

建物、構築物等の建設のために行う地質調査、地盤強化、地盛り、特殊な切土等の工事に要したと認められるもの

　　　　・・・建物、構築物等の取得費

公共的施設の設置又は改良のために支出したものと認められるもの

　　　　・・・税務上の繰延資産

通常の管理又は修理に係る修繕費等に係る費用

　　　　・・・必要経費