マンションの共用部分の賃貸収益 その２（平成２５年１０月１５日裁決の一部）

マンション等の管理組合で法人税法上の収益事業を行った場合、法人税の課税が行われるのでしょうか。

法人税法では、人格のない社団等が法人税法上の収益事業を行った場合には、法人税課税がされることとなっています。一般的なマンション等の管理組合は人格のない社団等に該当することから、マンション等の管理組合が法人税法上の収益事業を行った場合は法人課税がなされます。

マンション等の管理組合が屋上や駐車場を組合員以外に賃貸した場合の収入は、法人税法上の収益事業に該当するのでしょうか。

（状況）

Ａ管理組合は、区分所有法第４７条第１項の規定による管理組合法人として登記されていない。

Ａ管理組合を構成する組合員の資格は、団地の各建物の区分所有権を有する者とし、組合員の包括承継人及び特定承継人は、組合員としての一切の権利義務を承継している。

Ａ管理組合の規約には、共用部分から生ずる利益の収取について別段の定めはない。

Ａ管理組合は、Ｂ社と、平成８年４月３０日付で、団地Ｚ棟の塔屋の一部に係る賃貸借契約を締結した。なお、Ｂ社との賃貸借契約は、契約期間満了後２年間延長され、その後、新たに平成２０年３月１２日付賃貸借契約が締結された。この賃貸借契約によれば、Ｂ社が設置したアンテナ基地局に係る固定資産税その他の公租公課は、Ｂ社の負担とし、契約を解約又は解除したときは、Ｂ社の負担において原状回復を行い、アンテナ基地局の維持管理は、Ｂ社の責任において行うこととされており、賃貸借契約によれば、Ｂ社が設置したアンテナ基地局の補修工事に要する費用はＢ社が負担し、賃貸借期間の満了又は解約等により契約が終了する際、Ｂ社の費用で同設備を撤去し、原状回復することとされている。

また、Ａ管理組合は、Ｃ社と、平成１５年８月５日付で、団地Ｙ棟の塔屋の一部に係る賃貸借契約を、さらに、平成１８年８月１０日付で、団地Ｘ棟の塔屋の一部に係る賃貸借契約を、それぞれ締結した。この賃貸借契約によれば、Ｃ社が賃貸借物件に設置したアンテナ基地局の電気料金及び管理費をＡ管理組合に支払い、アンテナ基地局を同Ｃ社の責任と費用負担において維持管理し、契約が期間満了や契約の解除等により終了したときは、Ｃ社の費用負担によりアンテナ基地局を撤去し、賃貸借物件を原状に回復して明け渡すこととされている。

各賃貸借契約に基づき、Ｂ社は団地Ｚ棟の塔屋に、Ｃ社は団地Ｙ棟及びＸ棟の塔屋に、それぞれ自動車電話・携帯電話無線基地局等を設置した。

各賃貸借契約に基づきＡ管理組合は団地共用部分の賃貸料を受領した。

団地Ｚ棟に設置されたアンテナ基地局に係る電気料金は、Ｂ社がＤ社に直接支払い、団地Ｙ棟及びＸ棟に設置されたアンテナ基地局に係る電気料金は、その他の団地共用部分に係る電気料金とともにＡ管理組合がＤ社に支払い、後日、Ｃ社から、団地Ｙ棟及びＸ棟のアンテナ基地局に係る電気料金相当額の支払を受けている。

なお、各事業年度における決算報告書（組合費会計）の支出の部には、Ａ管理組合がＤ社に支払った団地共用部分に係る電気料金が計上されており、また、収入の部には、Ｃ社から支払を受けた電気料金相当額が雑収入として計上されている。

Ａ管理組合の各事業年度における決算報告書（修繕積立金会計）の支出の部に計上されている修繕費は、団地の共用部分の工事に係る費用であると認められる。

（税務署の主張）

Ａ管理組合は、携帯電話会社と契約を締結し、携帯電話会社に対して自己の責任と負担において管理している団地共用部分を賃貸して対価を得ていることから、当該行為は収益事業（不動産貸付業）に該当する。

法人税基本通達によると、収益事業について直接要した費用又は直接生じた損失の額は、収益事業に係る費用又は損失の額として経理し、収益事業と収益事業以外の事業とに共通する費用又は損失の額は、継続的に、資産の使用割合、従業員の従事割合、資産の帳簿価額の比、収入金額の比その他当該費用又は損失の性質に応ずる合理的な基準により収益事業と収益事業以外の事業とに配賦し、これに基づいて経理する旨定めているところ、Ａ管理組合は、費用又は損失について経理を区分して行っていないこと、また、Ａ管理組合が収益事業と収益事業以外の事業に共通する費用として主張する修繕費は、団地の塔屋を賃貸するか否かにかかわらず要する費用であり、携帯電話会社に対して塔屋の一部を賃貸したことにより発生した修繕費とは認められないことから、収益事業に要する費用とは認められない。

（納税者の主張）

規約では、Ａ管理組合が行う業務として、Ａ管理組合が管理する土地及び共用部分等の保安、保全保守、清掃、消毒、ごみ処理等、Ａ管理組合の管理部分の修繕、土地及び共用部分等の変更及び運営等を定めている。Ａ管理組合が自己の責任と負担において管理する業務とはこれらをいうのであって、Ａ管理組合は、事業場を設け、業として不動産貸付を行っているわけではない。

仮に、団地の共用部分の賃貸が収益事業に該当し、賃貸収入に法人税が課されるとしても、その収入は団地共用部分の修理・修復に充てることを総会において決定しているので、修繕積立金会計から支出した修繕費の一部の損金算入を認めるべきである。すなわち、修繕積立金会計から支出した修繕費は、団地共用部分の維持管理のために必要な費用であるから、その全額が収益事業と収益事業以外の事業に共通する費用であり、各事業年度において修繕費として支出した金額に、修繕積立金収入のうち賃貸収入の占める割合を乗じて算出した金額が、損金の額に算入される金額となる。

このように、賃貸収入を修繕積立金会計に積み立て、団地共用部分の修理・修復に充てたことにより、団地建物所有者が納入すべき修繕積立金の増額を回避することができたというべきである。

（不服審判所の判断）

各賃貸借契約によれば、賃借人であるＢ社及びＣ社が設置したアンテナ基地局の維持管理等に係る費用は、各社が負担することとされているところ、Ｂ社が設置したアンテナ基地局に係る電気料金は、Ｂ社が個別に支払い、また、Ｃ社が設置したアンテナ基地局に係る電気料金もまた、一旦Ａ管理組合が支払った後、Ｃ社から同額を受け取っているなど、それぞれ各賃貸借契約に則って処理していることからみて、Ａ管理組合は、アンテナ基地局の維持管理等に係る個別の費用を負担していない。

次に、各事業年度の修繕積立金会計から支出した修繕費が、収益事業と収益事業以外の事業に共通する費用であるか否かについて検討するが、当該修繕費は、団地の共用部分の工事に係る費用であると認められる。

しかしながら、この工事費用は、外部鉄骨階段の改修、団地Ｚ棟東面境界塀の改修、管理棟共用トイレの改修等の工事等にかかったものと認められるが、アンテナ基地局の設置された団地の塔屋が、その位置からして、団地の躯体の存在に依存しているといえるとしても、各工事費用は、いずれも、団地の塔屋をアンテナ基地局の設置場所として賃貸するか否かにかかわらず、団地の維持のために要した費用であり、アンテナ基地局の維持管理等を目的として支出したとは認め難いのであって、当該修繕費が、Ａ管理組合の不動産貸付業に係る費用であるとか、収益事業である不動産貸付業とそれ以外の事業に共通する費用であるとはいえない。

その他、上記修繕費以外の費用のうちに、収益事業である不動産貸付業に要した費用や、同不動産貸付業とそれ以外の事業に共通する費用があったとは認められない。

以上のとおり、Ａ管理組合の各事業年度の賃貸収入から控除すべき費用はないから、この点に関するＡ管理組合の主張は採用することができない。

したがって、賃貸収入がＡ管理組合の収益事業による収入である。

（日々でやるべきこととは）

マンション等の管理組合は、税務上の人格のない社団等に該当し、また、収益事業の収入はマンション等の管理組合に帰属し、法人税課税がなされます。

税務に精通している方が管理組合にいらっしゃったり、業務委託をしている管理会社がしっかりしているのであれば、収益事業を行った場合、法人税課税がなされ法人税を申告、納付することはわかるかもしれませんが、そうでない場合には、わかるとは思えません。

しかし、知らなかったから法人税の申告をしなくていい、納付しなくていいということにはなりませんので、管理組合の方々は過去も含め、収益事業を行っていないかどうかを確認していくことが必要です。

裁決

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